Assemblea di condominio in videoconferenza: quando è valida e come organizzarla

Sempre più condomini chiedono di partecipare all’assemblea da casa, collegandosi online. È comodo, veloce, evita spostamenti e può risolvere problemi di chi ha difficoltà a raggiungere fisicamente il luogo della riunione. Ma l’assemblea in videoconferenza è sempre valida? E quali sono le regole da rispettare per evitare che le delibere vengano impugnate?

Ti spieghiamo quando la videoconferenza è legittima, cosa dice la normativa aggiornata al 2026 e come organizzare correttamente la riunione per tutelare tutti i condomini.

La norma di riferimento: art. 66 disp. att. c.c.

L’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile è stato modificato nel 2020, rendendo definitiva (non più emergenziale) la possibilità di svolgere assemblee condominiali in videoconferenza. Le modifiche, nonostante siano state introdotte durante la pandemia, hanno carattere strutturale e permanente.

La norma consente la partecipazione all’assemblea in modalità telematica anche se il regolamento condominiale non la prevede espressamente, purché vi sia il consenso della maggioranza dei condomini. Non serve più l’unanimità: chi non ha dato il consenso può comunque partecipare in videoconferenza o in presenza, ma non può bloccare lo svolgimento dell’assemblea online se la maggioranza è d’accordo.

Consenso preventivo: il punto critico

Il requisito più delicato è proprio il consenso della maggioranza. La giurisprudenza recente ha chiarito che il consenso dei condomini a svolgere l’assemblea in videoconferenza deve essere preventivo e documentato: un consenso solo presunto o raccolto successivamente non basta a garantire la validità della delibera.

Non è sufficiente che alcuni condomini chiedano di collegarsi online o che l’amministratore decida per comodità: la modalità da remoto deve essere concordata prima della convocazione e deve risultare chiara a tutti gli aventi diritto.

In pratica: chiedi per iscritto (via e-mail, PEC o messaggi tracciabili) se i condomini sono d’accordo a svolgere l’assemblea online, documenta le risposte e solo a quel punto convoca in videoconferenza.

Come deve essere la convocazione

L’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione oppure, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa.

Cosa includere nell’avviso:

• 🔹 Ordine del giorno completo e dettagliato
• 🔹 Nome della piattaforma (Zoom, Teams, Google Meet, ecc.)
• 🔹 Link di accesso e istruzioni tecniche chiare
• 🔹 Modalità di identificazione e di voto
• 🔹 Se prevista, l’opzione di partecipare anche in presenza (modalità mista)

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione, la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o degli assenti non ritualmente convocati.

Requisiti tecnici e parità di trattamento

La modalità online è valida solo se consente una partecipazione reale, con possibilità di ascoltare, intervenire, votare ed essere identificati. Non basta “esserci”: bisogna poter esercitare pienamente i propri diritti assembleari.

Deve essere garantita la parità di trattamento: ogni partecipante, sia in sala che online, deve poter ascoltare, intervenire, ricevere la documentazione e votare con piena cognizione.

Cosa verificare prima dell’assemblea:

• ✔️ Audio e video funzionanti per tutti
• ✔️ Possibilità di prendere la parola (alzata di mano virtuale, chat moderata)
• ✔️ Identificazione certa dei partecipanti collegati
• ✔️ Tracciabilità delle votazioni (nome per nome, no sondaggi anonimi)
• ✔️ Documentazione condivisa prima dell’incontro (preventivi, progetti, relazioni tecniche)

Se la connessione salta o qualche partecipante perde il collegamento per più di qualche minuto senza che il problema venga risolto, è opportuno sospendere e riconvocare: meglio perdere mezz’ora che ritrovarsi con una delibera impugnata.

Il verbale: cosa annotare

Il verbale di un’assemblea in videoconferenza deve essere ancora più preciso di quello tradizionale. Indica chiaramente:

• 🔹 Modalità di svolgimento (videoconferenza, piattaforma utilizzata)
• 🔹 Presenti fisicamente e presenti online (con orario di ingresso/uscita)
• 🔹 Eventuali problemi tecnici verificatisi e come sono stati risolti
• 🔹 Modalità di votazione adottata e risultato per ogni punto all’ordine del giorno

Il verbale deve essere inviato a tutti i condomini con le stesse modalità della convocazione (raccomandata, PEC, fax o consegna a mano), perché fa decorrere i 30 giorni per l’eventuale impugnativa.

Assemblea mista: presenza + videoconferenza

Quando l’assemblea si svolge in modalità mista, l’avviso di convocazione deve specificare chiaramente la possibilità di partecipare in presenza o da remoto, la piattaforma utilizzata e le modalità per accedere, identificarsi e votare.

Tutti i condomini devono essere messi nelle condizioni di scegliere liberamente tra partecipazione fisica o telematica, senza discriminazioni. Chi sceglie di partecipare online non deve essere penalizzato rispetto a chi è in sala, e viceversa.

✅ Checklist: cosa fare per un’assemblea online valida

1. Raccogli il consenso preventivo della maggioranza dei condomini (per iscritto, in modo tracciabile).
2. Convoca con almeno 5 giorni di anticipo, indicando piattaforma, link, istruzioni tecniche e ordine del giorno completo.
3. Testa la piattaforma prima dell’inizio (audio, video, condivisione documenti, sistema di voto).
4. Identifica tutti i partecipanti collegati da remoto (nome e cognome visibili, eventuale conferma via chat).
5. Garantisci la parità: tutti devono poter ascoltare, intervenire e votare allo stesso modo.
6. Annota nel verbale modalità di svolgimento, presenti online/fisici, eventuali problemi tecnici e modalità di voto.
7. Invia il verbale a tutti con le stesse modalità della convocazione, per far decorrere i termini di impugnativa.

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