Animali in condominio: cosa dice davvero la legge e quando il regolamento può vietarli

«Ma io posso tenere il mio cane in casa, giusto? La legge lo dice!». È una delle frasi che ogni amministratore di condominio si sente ripetere più spesso. E in effetti, dal 2012, la normativa italiana ha introdotto una tutela importante per chi vive con animali domestici. Ma — come spesso accade nel diritto — la realtà è meno lineare degli slogan. Ti spieghiamo cosa dice davvero la legge, quando un divieto può essere ancora valido e quali sono i tuoi obblighi verso i vicini.

Cosa dice l’articolo 1138 del Codice civile

Dal 2012 l’art. 1138 del codice civile stabilisce che il regolamento condominiale non può vietare il possesso o la detenzione di animali domestici nell’appartamento. Questa norma, introdotta con la Riforma del Condominio (Legge 220/2012), ha rappresentato una svolta: ha riconosciuto il legame affettivo tra proprietario e animale come diritto meritevole di tutela, impedendo a un semplice regolamento assembleare di vietare cani, gatti o altri animali da compagnia.

In pratica, un regolamento approvato in assemblea condominiale — anche a maggioranza o all’unanimità — non può più contenere clausole che vietino genericamente di tenere animali domestici in casa. Ogni divieto di questo tipo è nullo.

L’eccezione del regolamento contrattuale: cosa cambia

Attenzione, però: la questione si complica quando il divieto è contenuto in un regolamento di natura contrattuale. Il regolamento contrattuale è quello predisposto dall’originario costruttore e accettato da ciascun acquirente al momento del rogito, oppure deliberato all’unanimità dai condomini. Non è una semplice delibera assembleare: è parte integrante del contratto di compravendita.

Su questo punto la giurisprudenza si divide. Il Tribunale di Cagliari, con sentenza n. 134 del 28 gennaio 2025, ha dichiarato nulla la clausola di un regolamento condominiale contrattuale che vietava di tenere animali domestici, sostenendo che l’art. 1138 c.c. si applica a tutti i regolamenti, assembleari o contrattuali. Di segno opposto la posizione del Tribunale di Trento, che con sentenza n. 712 del 6 ottobre 2025 ha ritenuto legittimo e vincolante il divieto contenuto in un regolamento condominiale di natura contrattuale. Anche la recente sentenza del Tribunale di Cosenza n. 960/2026 conferma che il tema è tutt’altro che chiuso.

Il consiglio pratico? Se stai per acquistare casa in condominio e hai (o vuoi) un animale domestico, leggi con attenzione il regolamento allegato al rogito. Se contiene un divieto, chiediti se è contrattuale (e quindi, secondo parte della giurisprudenza, ancora valido) oppure assembleare (e quindi nullo).

Animali in condominio: diritti sì, ma anche obblighi precisi

Anche quando non c’è alcun divieto nel regolamento, il proprietario di un animale domestico resta sempre responsabile del suo comportamento e del disturbo eventualmente arrecato ai vicini. Chi possiede un cane risponde, sia civilmente sia penalmente, dei danni o delle lesioni a persone, animali e cose provocati dall’animale stesso.

Ecco alcune regole fondamentali da rispettare:

• ✔️ Nelle parti comuni: chi porta il cane negli spazi comuni deve raccogliere le feci e avere con sé gli strumenti idonei. In cortile o giardino condominiale il cane non può circolare senza guinzaglio se non espressamente consentito dal regolamento.
• ✔️ Rumori molesti: la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 29784 del 11 novembre 2025, ha condannato i proprietari di quattro cani che abbaiavano ininterrottamente, imponendo loro di risarcire 3.000 euro a ciascuno dei quattro vicini danneggiati. L’abbaio continuo, soprattutto notturno, può configurare reato ai sensi dell’art. 659 c.p. (disturbo del riposo).
• ✔️ Igiene e salute: gli animali devono essere sottoposti a controlli veterinari regolari e vivere in ambienti che ne garantiscano condizioni igienico-sanitarie idonee, pena la condanna per maltrattamenti prevista dall’art. 544-ter c.p.

Il principio di fondo è semplice: puoi tenere il tuo animale, ma non puoi ledere i diritti degli altri condomini. Se il cane abbaia in continuazione, se lascia cattivi odori o se sporca le aree comuni senza che tu provveda a pulire, il vicino danneggiato può agire in giudizio — e ottenere ragione. Per evitare liti e sanzioni, basta un comportamento responsabile e rispettoso. Se hai dubbi su cosa sia consentito nelle parti comuni, puoi leggere i nostri consigli anche su vicini rumorosi e poteri dell’amministratore.

Quanti animali posso tenere in appartamento?

La legge nazionale non fissa un numero massimo di animali da compagnia che puoi detenere in casa. Esistono però regolamenti comunali o regionali che, a tutela del benessere degli animali e dell’igiene pubblica, possono prevedere obblighi di comunicazione all’ASL se superi un certo numero di esemplari (solitamente 4-5 cani o gatti). Verifica sempre le norme del tuo Comune.

In ogni caso, il numero di animali diventa rilevante se causa disturbo ai vicini. Se possiedi molti cani e questi abbaiano di continuo, sporcano o producono cattivi odori, rischi la condanna per disturbo della quiete condominiale e per maltrattamento, indipendentemente da quanti ne hai.

Checklist: cosa fare se hai (o vuoi avere) un animale in condominio

1. Leggi il regolamento condominiale e verifica se contiene divieti: se è solo assembleare, il divieto è nullo; se è contrattuale e accettato al rogito, il quadro è più complesso.
2. Rispetta le regole di igiene e convivenza: raccogli le deiezioni, evita rumori molesti, mantieni gli spazi comuni puliti.
3. Se il tuo animale disturba i vicini, intervieni subito: il rischio è una sanzione o, peggio, una causa civile per risarcimento danni.
4. Verifica i regolamenti locali (Comune, ASL) sul numero massimo di animali e sugli obblighi sanitari.
5. Nel dubbio, chiedi consiglio al tuo amministratore: noi siamo qui proprio per aiutarti a orientarti tra norme condominiali, diritti e doveri.

Noi di Maya srl siamo al fianco dei nostri condomini

Gestire un condominio significa anche mediare tra diritti diversi: quello di chi ama gli animali e quello di chi cerca tranquillità. Noi di Maya srl lavoriamo ogni giorno per garantire regole chiare, trasparenza e convivenza serena. Se hai dubbi sul tuo regolamento condominiale, su eventuali sanzioni o su come risolvere una lite tra vicini, contattaci oppure richiedi un preventivo: siamo a disposizione per aiutarti.