06/10/2021

Cos’è il condominio: definizione, configurazione e costituzione

Definizione

Il condominio negli edifici, disciplinato dagli artt. 1117 – 1138 c.c. e – per tutto quanto non espressamente previsto da queste norme – dalle stesse disposizioni previste per la comunione in generale (art. 1139 c.c.) si colloca nell’alveo dell’istituto codicistico della comunione. Esso ricorre ogni qualvolta in un medesimo edificio coesistono unità immobiliari di proprietà esclusiva e parti comuni strutturalmente e funzionalmente connesse alle prime.
Come per altri istituti, il codice civile non ne fornisce una definizione espressa. Questa viene però incidentalmente fornita da una normativa speciale, il Dlgs 102/14 al cui art. 2, lett. f, nella quale si legge la seguente definizione: “edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni”.

Configurazione giuridica

I tentativi di inquadramento dell’istituto oscillano fra due ipotesi: da un lato quella del mero ente di gestione sfornito di soggettività e quindi non titolare di posizioni giuridiche autonome; dall’altro quella di un soggetto giuridico distinto dai singoli condomini, quindi autonomo centro di imputazione di situazioni giuridiche soggettive.
Si tratta, ovviamente, di una questione non squisitamente teorica, essendo alla stessa correlati risvolti pratici di significativa importanza (es. la legittimazione dei condomini di agire in giudizio). Recentemente, la Corte di Cassazione (sent. 10934/19) nell’affermare che il singolo condomino è legittimato ad intervenire nel giudizio che vede come parte il Condominio legittimamente rappresentato dal proprio amministratore, ha confermato la prima delle due alternative sopra prospettate, identificandolo come mero ente di gestione.

Costituzione

La costituzione del condominio si ha nel momento stesso in cui l’originario unico proprietario opera il frazionamento della proprietà di un edificio, trasferendo una o alcune unità immobiliari ad altri soggetti e determinando così la presunzione legale di cui all’art. 1117 c.c. con riguardo alle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali (Cass. Civ. 23740/17).
Occorre inoltre precisare la non necessità di un formale atto di costituzione, essendo sufficiente la presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e la presenza di talune parti comuni, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire all’utilizzazione ed al godimento delle parti di proprietà esclusiva ( Trib. Milano 23/19).
Ne consegue che il condominio esiste al verificarsi di una serie di presupposti di fatto e di diritto, senza necessità di alcuna attività da parte di alcun soggetto.
Nello specifico:

  • esistenza dell’edificio;
  • costruzione del fabbricato in modo tale che sussistano singole unità immobiliari indipendenti e parti dell’edificio a servizio delle unità predette;
  • disposizione del frazionamento, ovvero l’attribuzione del diritto di proprietà esclusiva delle unità immobiliari che compongono l’edificio a soggetti diversi.

Non rientrano tra i requisiti del condominio né il rilascio del certificato di agibilità né la nomina dell’amministratore, che, al pari della formazione delle tabelle millesimali e del regolamento condominiale, involge unicamente l’aspetto della gestione delle cose comuni (cfr. Cass. sent. n. 510 del 26.1.1982).
In presenza di tali presupposti, quindi, il condominio è costituito ipso iure.
Nel caso in cui l’assemblea ritenga opportuno deliberare un atto di costituzione del condominio, la relativa delibera avrà un effetto meramente dichiarativo di una situazione di fatto già esistente e che non può né deve essere accettata o rifiutata (Cass. Civ 1224/12).