Bonus ristrutturazione 2026 in condominio: 50% o 36%? Conviene muoversi entro dicembre

Lavori sul tetto, rifacimento della facciata, nuovi infissi nelle scale: quando l’assemblea condominiale delibera interventi sulle parti comuni, ogni condomino può detrarre la propria quota di spesa. Ma quale aliquota si applica? Il 50% o il 36%? E perché il 2026 è un anno strategico per chi ha lavori in programma? Te lo spieghiamo in questo articolo, con le regole pratiche e gli aspetti da conoscere.

Due aliquote, un’unica logica: la destinazione del tuo immobile

Nel 2026 le aliquote del bonus ristrutturazione restano invariate rispetto al 2025 e si articolano su due livelli: 50% per i lavori eseguiti sull’abitazione principale del contribuente; 36% per tutti gli altri immobili (seconde case, immobili affittati, locali commerciali). La distinzione vale anche per le parti comuni del condominio.

Quando si ristrutturano le parti comuni — come l’impianto di riscaldamento, l’ascensore, la facciata o le scale — ogni condomino detrae la propria quota secondo la destinazione del proprio appartamento. L’aliquota applicabile dipende dalla destinazione d’uso dell’immobile del singolo condomino, non dalla natura del lavoro condominiale in sé.

In altre parole: se il tuo appartamento è la tua abitazione principale (dove hai la residenza e dimori abitualmente), detrai il 50% della tua quota di spesa; se invece lo usi come seconda casa o lo affitti, l’aliquota scende al 36%.

Il tetto di spesa: 96.000 euro per unità immobiliare

Il massimale di spesa per la detrazione prevista dal bonus ristrutturazione è pari a 96.000 euro per unità immobiliare. Questo limite vale per ciascun appartamento, sia che tu faccia lavori sul tuo immobile, sia che partecipi ai lavori sulle parti comuni.

La detrazione si recupera in 10 rate annuali di pari importo, a partire dalla dichiarazione dei redditi dell’anno in cui hai sostenuto la spesa. Attenzione: sconto in fattura e cessione del credito non sono più disponibili. L’unica forma di agevolazione è la detrazione IRPEF diretta.

Perché il 2026 è l’anno giusto per deliberare i lavori

Dal 2027 le aliquote scenderanno ulteriormente, toccando il 36% per l’abitazione principale e il 30% per le altre unità. Questo rende il 2026 un anno strategicamente rilevante per chi ha cantieri in programma o delibere già approvate.

In pratica: se il tuo condominio delibera lavori entro il 31 dicembre 2026 e i pagamenti (tramite bonifico parlante) avvengono entro quella data, puoi ancora accedere alle aliquote più alte. Dal 1° gennaio 2027 le percentuali si riducono in modo permanente.

✔️ Delibera approvata entro il 2026
✔️ Bonifici effettuati entro il 31 dicembre 2026
✔️ Aliquota 50% (prima casa) o 36% (altri immobili) applicata per l’intera detrazione

Quali lavori rientrano nel bonus ristrutturazione 2026?

Il bonus ristrutturazione rimane disponibile con un’aliquota del 50%, applicabile a interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo sulle parti comuni del condominio. Rientrano quindi:

• rifacimento o isolamento termico di tetti e facciate
• sostituzione di infissi e serramenti nelle parti comuni
• messa a norma dell’impianto elettrico o idrico
• installazione o sostituzione dell’ascensore
• lavori di efficientamento energetico (caldaie a pompa di calore, cappotto termico, ecc.)
• interventi antisismici (con eventuali maggiorazioni previste dal Sismabonus)

Attenzione: dal 1° gennaio 2025 la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili è esclusa sia dall’Ecobonus sia dal bonus ristrutturazione. Restano invece agevolabili le pompe di calore.

Bonifico parlante e documentazione: cosa serve in pratica

Per accedere alla detrazione, il pagamento deve avvenire tramite bonifico parlante, che riporti causale, codice fiscale del beneficiario, partita IVA o codice fiscale del fornitore e riferimento normativo (art. 16-bis del TUIR).

Ogni condomino riceverà dall’amministratore la certificazione delle spese sostenute per le parti comuni, ripartite secondo i millesimi. Quella certificazione serve per compilare la dichiarazione dei redditi. L’amministratore deve inviare all’Agenzia delle Entrate, entro il 16 marzo, la lista delle spese sostenute nell’anno precedente. Per attestare l’intervento come “abitazione principale”, il condomino deve segnalarlo all’amministratore entro il 31 dicembre.

📌 Checklist documenti da conservare:

1. Bonifico parlante con causale e riferimenti normativi
2. Fatture quietanzate dell’impresa o del professionista
3. Delibera assembleare che approva i lavori
4. Certificazione dell’amministratore con la ripartizione delle spese
5. Comunicazione all’amministratore della destinazione del proprio immobile (abitazione principale o meno) entro il 31 dicembre

Prima casa o seconda casa: come si certifica per l’aliquota giusta

Come fa l’amministratore a sapere quale aliquota attribuirti? Devi segnalargli entro il 31 dicembre dell’anno in cui sostieni la spesa che l’immobile è la tua abitazione principale. In assenza di comunicazione, si applica automaticamente l’aliquota ordinaria (36%).

Se cambi residenza negli anni successivi, di norma non si perde la detrazione già acquisita. Secondo la prassi consolidata dell’Agenzia delle Entrate, il diritto alla detrazione nasce nel momento del pagamento. Resta consigliabile verificare il caso specifico con il tuo commercialista o con noi.

Sintesi: cosa fare se il tuo condominio ha lavori in vista

Se nel tuo stabile si parla di tetto da rifare, facciata da isolare o caldaia da sostituire, questo è il momento di agire:

1. Convoca l’assemblea e fai approvare i lavori entro il 2026.
2. Verifica che i pagamenti avvengano entro il 31 dicembre 2026 con bonifico parlante.
3. Comunica all’amministratore se il tuo appartamento è abitazione principale, per ottenere l’aliquota al 50%.
4. Conserva tutta la documentazione: delibera, fatture, bonifici e certificazione finale.
5. Inserisci la detrazione nel 730 o nel modello Redditi dell’anno successivo, recuperando l’importo in 10 anni.

Per approfondire le detrazioni fiscali in condominio, puoi leggere anche il nostro articolo su come funzionano le detrazioni per efficientamento e ristrutturazione. E se vuoi sapere quali novità sono in arrivo per il mondo condominiale, ti consigliamo di dare un’occhiata alla riforma del condominio 2026 in discussione al Senato.

Noi di Maya srl affianchiamo i nostri condomini anche nella gestione dei bonus fiscali, dalla delibera alla documentazione finale. Se hai dubbi su come muoverti o vuoi un supporto per l’assemblea, contattaci oppure richiedi un preventivo: saremo felici di aiutarti a fare chiarezza e a non perdere le agevolazioni a cui hai diritto.